北京市物業(yè)管理條例

北京市人民代表大會常務委員會公告

〔十五屆〕第24號

       《北京市物業(yè)管理條例》已由北京市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十次會議于2020年3月27日通過，現(xiàn)予公布，自2020年5月1日起施行。

北京市第十五屆人民代表大會常務委員會
2020年3月27日

目      錄
       第一章  總    則
       第二章  物業(yè)管理區(qū)域
       第三章  前期物業(yè)
       第四章  業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會
               第一節(jié)  業(yè)主和業(yè)主大會
               第二節(jié)  業(yè)主委員會
               第三節(jié)  物業(yè)管理委員會
       第五章  物業(yè)服務
       第六章  物業(yè)的使用和維護
       第七章  法律責任
       第八章  附    則

第一章  總    則

       第一條  為了構建黨建引領社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，建設和諧宜居社區(qū)，規(guī)范物業(yè)管理，維護物業(yè)管理相關主體的合法權益，保障物業(yè)的依法、安全、合理使用，根據(jù)相關法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

       第二條  本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動適用本條例；非住宅物業(yè)管理參照執(zhí)行。
       本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務人的形式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)單位和其他物業(yè)管理人。

       第三條  本市物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區(qū)黨組織領導下居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務人等共同參與的治理架構。
       推動在物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領作用。

       第四條  物業(yè)管理相關主體應當遵守權責一致、質(zhì)價相符、公平公開的物業(yè)服務市場規(guī)則，維護享受物業(yè)服務并依法付費的市場秩序，優(yōu)化市場環(huán)境。
       支持社會資本參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理。

       第五條  本市支持在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重大事項及有關共有部分利用和管理等事項。

       第六條  市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門履行下列職責：
       （一）制定本市物業(yè)管理相關政策并組織實施；
       （二）指導和監(jiān)督區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋主管部門開展物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；
       （三）指導和監(jiān)督本市住宅專項維修資金的籌集、管理和使用；
       （四）建立健全業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會委員培訓制度；
       （五）制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同等示范文本和相關標準；
       （六）建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理信用信息、業(yè)主電子共同決策等信息系統(tǒng)；
       （七）指導行業(yè)協(xié)會制定和實施自律性規(guī)范；
       （八）實施物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。
       區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋主管部門履行下列職責：
       （一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關政策和制度；
       （二）監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員；
       （三）指導、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅專項維修資金的籌集、管理和使用；
       （四）組織對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會委員開展培訓；
       （五）指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實施與物業(yè)管理相關工作；
       （六）落實物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。
       發(fā)展改革、民政、財政、規(guī)劃自然資源、城市管理、水務、市場監(jiān)管、園林綠化、人防等相關主管部門，按照各自職責，負責物業(yè)管理相關監(jiān)督管理工作。

       第七條  區(qū)人民政府應當加強對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領導，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機制，組織轄區(qū)內(nèi)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋主管部門及相關部門和單位，統(tǒng)籌推進轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項工作，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。

       第八條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、協(xié)調(diào)、指導本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆、物業(yè)管理委員會組建，并辦理相關備案手續(xù)；指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會依法履行職責，有權撤銷其作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定；參加物業(yè)承接查驗，指導監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管，指導、協(xié)調(diào)物業(yè)服務人依法履行義務，調(diào)處物業(yè)管理糾紛，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。
       居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下開展具體工作，建立黨建引領下的物業(yè)管理協(xié)商共治機制；有權就業(yè)主反映的物業(yè)管理事項向業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行詢問，引導規(guī)范運作；指導、監(jiān)督物業(yè)服務人依法履行義務，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

       第九條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)市人民政府確定的行政執(zhí)法事項清單，依法行使行政執(zhí)法權，建立綜合執(zhí)法工作機制，加強對住宅小區(qū)內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理。

       第十條  突發(fā)事件應對期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責落實市人民政府依法采取的各項應急措施；指導物業(yè)服務人開展相應級別的應對工作，并給予物資和資金支持。
       物業(yè)服務人應當按照要求服從政府統(tǒng)一指揮，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導下積極配合居民委員會、村民委員會開展工作，依法落實應急預案和各項應急措施。

       第十一條  業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違法搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

       第十二條  本市支持物業(yè)管理、專業(yè)評估機構等行業(yè)協(xié)會依法制定和組織實施自律性規(guī)范，實行自律管理，編制團體標準、調(diào)解行業(yè)糾紛，組織業(yè)務培訓，維護企業(yè)合法權益，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。
       支持、鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會。

       第十三條  本市支持法律、會計、工程、評估、咨詢等專業(yè)服務機構和人員參與物業(yè)管理和服務活動，為物業(yè)管理相關主體提供公正、專業(yè)的咨詢、培訓、評價、檢驗、監(jiān)督和審計等服務。支持非營利性社會組織參與物業(yè)服務活動。
       業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人因物業(yè)管理事項需要法律咨詢的，可以向公共法律服務機構咨詢；符合法律援助條件的，可以依法申請法律援助。

       第十四條  本市建立健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解構成的多元糾紛解決機制，化解物業(yè)管理糾紛。

第二章  物業(yè)管理區(qū)域

       第十五條  物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當符合法律法規(guī)的規(guī)定，綜合考慮建設用地宗地范圍、共用設施設備、建筑物規(guī)模和類型、社區(qū)建設等因素，以利于服務便利、資源共享、協(xié)商議事。
       規(guī)劃城市道路、城市公共綠地、城市河道等公共區(qū)域不得劃入物業(yè)管理區(qū)域。

       第十六條  新開發(fā)建設項目的土地使用權劃撥、出讓前，住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當就物業(yè)管理區(qū)域的劃分提出意見，納入?yún)^(qū)域規(guī)劃綜合實施方案、土地出讓合同或者劃撥文件，并向社會公布。
       建設單位應當在房屋買賣合同中明示核定的物業(yè)管理區(qū)域。

       第十七條  已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域或者劃分的物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋主管等部門，結(jié)合物業(yè)管理實際需要，征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域并公告。

       第十八條  新開發(fā)建設項目，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應當配建獨立且相對集中的物業(yè)服務用房，滿足物業(yè)管理設施設備、辦公及值班需求，具體面積按照本市公共服務設施配置指標執(zhí)行。物業(yè)服務用房的面積、位置應當在規(guī)劃許可證、房屋買賣合同中載明。
       已投入使用但是未配建物業(yè)服務用房的，建設單位或者產(chǎn)權單位應當通過提供其他用房、等值的資金等多種方式提供；建設單位和產(chǎn)權單位已不存在的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌研究解決。

第三章  前期物業(yè)

       第十九條  建設單位承擔前期物業(yè)服務責任。建設單位銷售房屋前，應當選聘前期物業(yè)服務人，簽訂前期物業(yè)服務合同。
       前期物業(yè)服務合同應當就前期物業(yè)服務是否收費、服務內(nèi)容以及收費標準進行約定，約定的內(nèi)容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。
       前期物業(yè)服務合同期限最長不超過二年，具體期限在前期物業(yè)服務合同中約定。期限屆滿前三個月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)服務人。期限屆滿，業(yè)主與新物業(yè)服務人簽訂的物業(yè)服務合同生效之前，前期物業(yè)服務人繼續(xù)提供服務；期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務期限，業(yè)主與新物業(yè)服務人簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

       第二十條  建設單位與前期物業(yè)服務人應當在區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋主管部門的指導、監(jiān)督下，共同確認物業(yè)管理區(qū)域，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設施設備進行查驗，確認現(xiàn)場查驗結(jié)果，形成查驗記錄，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并向業(yè)主公開查驗的結(jié)果。
       承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設單位應當在三十日內(nèi)予以整改，或者委托前期物業(yè)服務人整改。
       未經(jīng)業(yè)主同意，建設單位不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設施設備。

       第二十一條  在辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)時，建設單位應當向前期物業(yè)服務人移交下列資料：
       （一）物業(yè)管理區(qū)域劃分相關文件；
       （二）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構、設備的竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
       （三）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
       （四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
       （五）物業(yè)管理必需的其他資料。
       物業(yè)已投入使用，上述資料未移交的，應當移交；資料不全的，應當補齊。

       第二十二條  前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)費，由建設單位承擔。
       出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)費，由業(yè)主按照房屋買賣合同的約定承擔；房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。

       第二十三條  建設單位在銷售物業(yè)前，應當制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并在銷售場所顯著位置公示。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
       市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當制定并發(fā)布臨時管理規(guī)約的示范文本。

       第二十四條  前期物業(yè)服務合同期限屆滿前六個月，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者組建物業(yè)管理委員會，就物業(yè)管理事項進行表決。

第四章  業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會

       第一節(jié)  業(yè)主和業(yè)主大會
       第二十五條  房屋的所有權人為業(yè)主。
       公房尚未出售的，產(chǎn)權單位是業(yè)主；已出售的，購房人是業(yè)主。
       本條例所稱業(yè)主還包括：
       （一）尚未登記取得所有權，但是基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權的行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個人；
       （二）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；
       （三）因繼承取得建筑物專有部分所有權的個人；
       （四）因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；
       （五）其他符合法律法規(guī)規(guī)定的單位或者個人。

       第二十六條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：
       （一）道路、綠地，但是屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外；
       （二）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位；
       （三）建筑物的基礎、承重結(jié)構、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、架空層、設備層或者設備間等；
       （四）物業(yè)服務用房和其他公共場所、共用設施；
       （五）法律法規(guī)規(guī)定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。

       第二十七條  業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：
       （一）自行管理物業(yè)；
       （二）要求物業(yè)服務人按照物業(yè)服務合同的約定提供服務；
       （三）提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；
       （四）提出制定和修改臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
       （五）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；
       （六）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；
       （七）監(jiān)督業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的工作；
       （八）監(jiān)督物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；
       （九）對共用部位、共用設施設備和相關場地使用享有知情權、監(jiān)督權和收益權；
       （十）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；
       （十一）法律法規(guī)規(guī)定的其他權利。
       業(yè)主行使權利不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

       第二十八條  業(yè)主應當履行下列義務：
       （一）遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
       （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護以及應對突發(fā)事件等方面的制度要求；
       （三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會作出的決定；
       （四）配合物業(yè)服務人實施物業(yè)管理；
       （五）按照國家和本市有關規(guī)定交納專項維修資金；
       （六）按時足額交納物業(yè)費；
       （七）履行房屋安全使用責任；
       （八）按照規(guī)定分類投放生活垃圾；
       （九）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務。
       業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

       第二十九條  業(yè)主可以成立業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。
       一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

       第三十條  一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積百分之五十以上的，百分之五以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主或者建設單位均可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的申請，居民委員會、村民委員會也可以組織達到前述條件的業(yè)主或者建設單位提出成立業(yè)主大會的申請。

       第三十一條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到成立業(yè)主大會書面申請后三十日內(nèi)，對提出申請的業(yè)主身份和申請進行審核，對符合業(yè)主大會成立條件的，指定居民委員會、村民委員會工作人員擔任籌備組組長。
       籌備組組長應當于三十日內(nèi)組織業(yè)主代表、建設單位、產(chǎn)權單位、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)黨組織、居民委員會、村民委員會代表召開首次籌備組會議，成立籌備組。
       籌備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者居民委員會、村民委員會推薦產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定；業(yè)主代表資格應當參照適用本條例第三十九條有關業(yè)主委員會委員候選人資格的規(guī)定。
       籌備組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的二分之一。
       籌備組成立七日內(nèi)，籌備組組長應當將籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

       第三十二條  籌備組應當開展以下工作，并就其確定的事項在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：
       （一）確認業(yè)主身份、人數(shù)及所擁有的專有部分面積；
       （二）制定首次業(yè)主大會會議召開方案；
       （三）擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；
       （四）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；
       （五）制定業(yè)主委員會選舉辦法；
       （六）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
       前款規(guī)定的業(yè)主大會議事規(guī)則，至少應當包括業(yè)主大會的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會的組成、任期、罷免和遞補等事項，并不得違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定。
       業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應當研究處理并在首次業(yè)主大會會議召開前作出答復。
       籌備組應當自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。

       第三十三條  首次業(yè)主大會應當通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員和候補委員。

       第三十四條  業(yè)主大會依照法律法規(guī)的規(guī)定召開，決定下列事項：
       （一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
       （二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員和候補委員；
       （三）確定或者調(diào)整物業(yè)服務方式、服務內(nèi)容、服務標準和服務價格；
       （四）選聘、解聘物業(yè)服務人或者不再接受事實服務；
       （五）籌集、管理和使用專項維修資金；
       （六）申請改建、重建建筑物及其附屬設施；
       （七）決定共用部分的經(jīng)營方式，管理、使用共用部分經(jīng)營收益等共有資金；
       （八）確定業(yè)主委員會委員津貼或者補助的標準，對業(yè)主委員會主任實施任期、離任經(jīng)濟責任審計；
       （九）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；
       （十）有關共有和共同管理權利的其他重大物業(yè)管理事項。
       業(yè)主委員會應當就前款規(guī)定的決定事項向業(yè)主大會提出討論方案。

       第三十五條  業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
       業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年至少召開一次。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
       業(yè)主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯(lián)網(wǎng)方式召開；采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應當通過市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門建立的電子投票系統(tǒng)       召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主委員會應當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，將會議議題及其具體內(nèi)容、時間、地點、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并報物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會。居民委員會、村民委員會應當派代表列席會議。
       業(yè)主大會會議不得就已公示議題以外的事項進行表決。

       第三十六條  業(yè)主委員會未按照規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集。

       第三十七條  業(yè)主大會會議依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
       業(yè)主大會會議的決定應當自作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
       物業(yè)使用人應當依法遵守業(yè)主大會會議的決定。物業(yè)使用人，是指除業(yè)主以外合法占有、使用物業(yè)的單位或者個人，包括但是不限于物業(yè)的承租人。

       第三十八條  業(yè)主大會可以委托街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會、村民委員會代為保管業(yè)主大會印章；需要使用業(yè)主大會印章的，由業(yè)主委員會向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會、村民委員會提出。

       第二節(jié)  業(yè)主委員會
       第三十九條  業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。戶數(shù)一百戶以下的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會可以由三人組成。候補委員人數(shù)按照不超過業(yè)主委員會委員人數(shù)確定。
       業(yè)主委員會委員、候補委員應當為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表。
       業(yè)主是自然人的，應當符合下列條件：
       （一）遵紀守法、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力；
       （二）具有完全民事行為能力；
       （三）符合業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法中關于居住期限的要求；
       （四）按時足額交納物業(yè)費、不存在欠繳專項維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔費用的情況；
       （五）本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務人無直接的利益關系；
       （六）未被列為失信被執(zhí)行人；
       （七）未有本條例規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為；
       （八）未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔任業(yè)主委員會委員的情形。

       第四十條  業(yè)主委員會委員候選人通過下列方式產(chǎn)生：
       （一）社區(qū)黨組織推薦；
       （二）居民委員會、村民委員會推薦；
       （三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。
       籌備組根據(jù)業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業(yè)主委員會委員候選人名單，報社區(qū)黨組織。
       社區(qū)黨組織引導和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會委員，通過法定程序擔任業(yè)主委員會委員。

       第四十一條  業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任。
       業(yè)主委員會委員具有同等表決權。
       任期內(nèi)業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺的，由候補委員遞補剩余任期。具體遞補辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

       第四十二條  業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選業(yè)主委員會主任和副主任，并在推選完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主委員會主任、副主任和其他委員的名單。

       第四十三條  業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請備案：
       （一）首次業(yè)主大會會議記錄和會議決定；
       （二）業(yè)主大會議事規(guī)則；
       （三）管理規(guī)約；
       （四）業(yè)主委員會首次會議記錄和會議決定；
       （五）業(yè)主委員會委員和候補委員的名單、基本情況。
       街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對以上材料的真實性、規(guī)范性進行核實，符合要求的，五個工作日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明，解散籌備組。
       業(yè)主委員會可持備案證明和印章刻制證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。
       業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會保管，需要使用業(yè)主委員會印章的，應當有業(yè)主委員會過半數(shù)委員簽字。

       第四十四條  業(yè)主委員會應當執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責：
       （一）召集業(yè)主大會會議，報告年度物業(yè)管理的實施情況、業(yè)主委員會履職情況；
       （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同，與解聘的物業(yè)服務人進行交接；
       （三）擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；
       （四）監(jiān)督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、再次籌集；
       （五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)費，監(jiān)督物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；
       （六）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行制止；
       （七）制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件；
       （八）定期向業(yè)主通報工作情況，每半年公示業(yè)主委員會委員、候補委員交納物業(yè)費、停車費情況；
       （九）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
       （十）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機關開展執(zhí)法工作；
       （十一）配合、支持居民委員會、村民委員會依法履行職責，并接受其指導和監(jiān)督；
       （十二）業(yè)主大會賦予的其他職責。
       業(yè)主委員會不得擅自決定本條例第三十四條第一款規(guī)定事項；業(yè)主大會不得授權業(yè)主委員會決定本條例第三十四條第一款規(guī)定事項。

       第四十五條  業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主委員會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，至少每兩個月召開一次；經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，業(yè)主委員會應當召開臨時會議。
       定期會議和臨時會議應當有過半數(shù)委員參加，委員不得委托他人參會。
       業(yè)主委員會應當在會議召開五日前將會議議題告知物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會，并聽取意見和建議。居民委員會、村民委員會可以根據(jù)情況派代表參加。
       業(yè)主委員會確定的事項應當經(jīng)過半數(shù)委員簽字同意。會議結(jié)束后三日內(nèi)，業(yè)主委員會應當將會議情況以及確定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
       業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會其他委員或者業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，并重新推選業(yè)主委員會主任、副主任。

       第四十六條  業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止，由業(yè)主委員會向業(yè)主公示，并提請業(yè)主大會確認：
       （一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主；
       （二）以書面形式向業(yè)主委員會提出辭職；
       （三）因健康等原因無法履行職責且未提出辭職。
       業(yè)主委員會委員一年內(nèi)累計缺席業(yè)主委員會會議總次數(shù)一半以上，或者不再符合本條例第三十九條規(guī)定的委員條件的，業(yè)主委員會應當提請業(yè)主大會罷免其委員資格；業(yè)主委員會未提請的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責令業(yè)主委員會提請業(yè)主大會罷免有關委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會應當停止該委員履行職責，并向業(yè)主公示。

       第四十七條  業(yè)主委員會委員、候補委員不得實施下列行為：
       （一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定；
       （二）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料；
       （三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；
       （四）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；
       （五）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權與物業(yè)服務人簽訂、修改物業(yè)服務合同；
       （六）將業(yè)主共有財產(chǎn)借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；
       （七）與物業(yè)服務人有可能影響其公正履行職務的經(jīng)濟往來或者利益交換；
       （八）泄露業(yè)主信息；
       （九）侵害業(yè)主合法權益的其他行為。
       業(yè)主委員會委員、候補委員有前款規(guī)定的第（一）項至第（五）項行為的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令業(yè)主委員會提請業(yè)主大會罷免有關委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會應當停止該委員履行職責，并向業(yè)主公示。

       第四十八條  一個任期內(nèi)，出現(xiàn)業(yè)主委員會委員經(jīng)遞補人數(shù)仍不足總數(shù)的二分之一等無法正常履行職責的情形，或者業(yè)主委員會拒不履行職責的，物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

       第四十九條  業(yè)主委員會任期屆滿前六個月，應當書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到書面報告之日起六十日內(nèi)組建換屆小組，并在業(yè)主委員會任期屆滿前，由換屆小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會未按規(guī)定提出申請的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促其履行職責。
       街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府也可以應業(yè)主書面要求組建換屆小組。
       換屆小組依照籌備組的人員構成組建。
       第五十條  業(yè)主委員會的名稱、委員、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當在三十日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理變更備案手續(xù)。
       因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等客觀原因致使業(yè)主大會、業(yè)主委員會無法存續(xù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當辦理業(yè)主大會、業(yè)主委員會注銷手續(xù)，并公告其印章作廢。

       第五十一條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

       第三節(jié)  物業(yè)管理委員會
       第五十二條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組建物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會作為臨時機構，依照本條例承擔相關職責，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，并推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

       第五十三條  有下列情形之一的，可以組建物業(yè)管理委員會：
       （一）不具備成立業(yè)主大會條件；
       （二）具備成立業(yè)主大會條件，但是確有困難未成立；
       （三）業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

       第五十四條  物業(yè)管理委員會由居民委員會、村民委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會委員人數(shù)的二分之一。
       物業(yè)管理委員會主任由居民委員會、村民委員會代表擔任，副主任由居民委員會、村民委員會指定一名業(yè)主代表擔任。物業(yè)管理委員會委員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
       第五十五條  成立業(yè)主大會但是尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會自成立之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請備案：
       （一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；
       （二）業(yè)主大會議事規(guī)則；
       （三）管理規(guī)約。
       街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對以上材料進行核實，符合要求的，五個工作日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會備案證明和印章刻制證明。物業(yè)管理委員會持業(yè)主大會備案證明和印章刻制證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章，持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會印章。
       未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會印章。

       第五十六條  成立業(yè)主大會但是尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會組織業(yè)主大會按照本條例第三十四條的規(guī)定履行職責，并組織執(zhí)行業(yè)主大會的決定。
       未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會組織業(yè)主行使本條例第三十四條和第四十四條規(guī)定的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責。

       第五十七條  物業(yè)管理委員會會議由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上委員提出召開物業(yè)管理委員會會議的，主任應當組織召開會議。
       會議應當有過半數(shù)委員且過半數(shù)業(yè)主代表委員參加，業(yè)主代表委員不能委托代理人參加會議。
       物業(yè)管理委員會按照本條例第五十六條確定的事項應當經(jīng)過半數(shù)委員簽字同意。會議結(jié)束后三日內(nèi)，物業(yè)管理委員會應當將會議情況以及確定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示十個工作日。

       第五十八條  物業(yè)管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會。

       第五十九條  已成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并按照本條例第四十三條規(guī)定備案的，或者因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業(yè)管理委員會無法存續(xù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在三十日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

       第六十條  物業(yè)管理委員會組建的具體辦法，由市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門制定。

第五章  物業(yè)服務

       第六十一條  業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理；委托物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的，一個物業(yè)管理區(qū)域應當選定一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。
       電梯、消防等具有專業(yè)技術要求的設施設備的維修和養(yǎng)護，應當由符合資質(zhì)的專業(yè)機構或者人員實施。

       第六十二條  接受委托提供物業(yè)服務的企業(yè)應當具有獨立法人資格，擁有相應的專業(yè)技術人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務的能力，有條件在物業(yè)管理區(qū)域設立獨立核算的服務機構。

       第六十三條  業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當代表業(yè)主與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務人簽訂書面合同，就物業(yè)服務內(nèi)容和標準、費用、物業(yè)服務用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。
       業(yè)主與物業(yè)服務人對收費標準未能達成一致意見的，雙方可以委托專業(yè)評估機構評估；雙方對委托專業(yè)評估機構未能達成一致意見的，可以從區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋主管部門確定的專業(yè)評估機構目錄中隨機選定。
       物業(yè)服務合同簽訂或者變更之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服務人應當將物業(yè)服務合同報街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋主管部門備案。
       市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當會同有關部門、協(xié)會制定物業(yè)服務合同示范文本，并向社會公布。

       第六十四條  業(yè)主共同決定由物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的，可以授權業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會進行招標，繼續(xù)聘用原物業(yè)服務企業(yè)的除外。
       鼓勵業(yè)主通過市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門建立的招投標平臺選聘物業(yè)服務企業(yè)。

       第六十五條  物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務，并且遵守下列規(guī)定：
       （一）提供物業(yè)服務符合國家和本市規(guī)定的標準、規(guī)范；
       （二）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；
       （三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進和完善服務；
       （四）對違法建設、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告行政執(zhí)法機關；
       （五）發(fā)現(xiàn)有安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施排除隱患或者向有關專業(yè)機構報告；
       （六）對業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會；
       （七）不得泄露在物業(yè)服務活動中獲取的業(yè)主信息；
       （八）履行生活垃圾分類管理責任人責任，指導、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進行生活垃圾分類；
       （九）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、行政執(zhí)法機關和居民委員會、村民委員會做好物業(yè)管理相關工作。

       第六十六條  物業(yè)服務企業(yè)應當指派項目負責人。項目負責人應當在到崗之日起三日內(nèi)到項目所在地的居民委員會、村民委員會報到，在居民委員會、村民委員會的監(jiān)督、指導下參與社區(qū)治理工作。

       第六十七條  區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會可以根據(jù)物業(yè)服務標準和社區(qū)治理要求，委托專業(yè)評估機構對物業(yè)服務企業(yè)參與社區(qū)治理情況和共用部分管理狀況進行評估。
       物業(yè)管理相關主體可以委托專業(yè)評估機構對物業(yè)承接和查驗、物業(yè)服務標準和費用測算、專項維修資金使用方案、物業(yè)服務質(zhì)量等進行評估。具體辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門制定。
       專業(yè)評估機構應當按照本市相關規(guī)定提供專業(yè)服務，提供客觀、真實、準確的評估報告。

       第六十八條  市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當根據(jù)物業(yè)服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，對物業(yè)服務企業(yè)實施分類監(jiān)管，建立激勵和懲戒制度。具體辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門制定。

       第六十九條  物業(yè)服務人可以將物業(yè)服務合同中的專項服務事項委托給專業(yè)服務企業(yè)，但是不得將物業(yè)服務合同約定的全部事項一并委托給第三方。

       第七十條  物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新下列信息，并且可以通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主：
       （一）物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務投訴電話；
       （二）物業(yè)服務內(nèi)容和標準、收費標準和方式等；
       （三）電梯、消防等具有專業(yè)技術要求的設施設備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應急處置方案等；
       （四）上一年度物業(yè)服務合同履行及物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算；
       （五）上一年度公共水電費用分攤情況、物業(yè)費、公共收益收支與專項維修資金使用情況；
       （六）業(yè)主進行房屋裝飾裝修活動的情況；
       （七）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的出售和出租情況；
       （八）其他應當公示的信息。
       業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務人應當予以答復。

       第七十一條  物業(yè)服務人應當建立、保存下列檔案和資料：
       （一）小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；
       （二）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、有限空間等共用部位、共用設施設備檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護記錄；
       （三）水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測報告；
       （四）住宅裝飾裝修管理資料；
       （五）業(yè)主名冊；
       （六）簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協(xié)議；
       （七）物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主利益相關的其他資料。

       第七十二條  業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定的付費方式和標準，按時足額交納物業(yè)費。業(yè)主逾期不交納物業(yè)費的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當督促其交納；拒不交納的，物業(yè)服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業(yè)主作出限制消費令、納入失信被執(zhí)行人名單。
       采取酬金制交納物業(yè)費的，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會建立物業(yè)費和共用部分經(jīng)營收益的共管賬戶。業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以委托第三方對物業(yè)服務收支情況進行審計。

       第七十三條  物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整。
       市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務項目清單，明確物業(yè)服務內(nèi)容和標準。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務人在協(xié)商物業(yè)費時參考。

       第七十四條  物業(yè)服務人利用共用部分從事經(jīng)營活動的，應當將公共收益單獨列賬。
       公共收益歸全體業(yè)主所有。專項維修資金余額不足首期應籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額應當優(yōu)先用于補充專項維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。

       第七十五條  物業(yè)服務合同期限屆滿前六個月，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人，并將決定書面告知原物業(yè)服務人。原物業(yè)服務人接受續(xù)聘的，雙方應當在物業(yè)服務合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務人不接受續(xù)聘的，應當提前九十日書面告知業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會。
       物業(yè)服務合同期限屆滿、業(yè)主沒有共同作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人決定，物業(yè)服務人按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務延續(xù)。在合同權利義務延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應當提前六十日書面告知對方。

       第七十六條  業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務人的，物業(yè)服務人應當自接到通知之日起三十日內(nèi)履行下列交接義務，并且退出物業(yè)管理區(qū)域：
       （一）移交物業(yè)共用部分；
       （二）移交本條例第二十一條、第七十一條規(guī)定的檔案和資料；
       （三）結(jié)清預收、代收的有關費用；
       （四）物業(yè)服務合同約定的其他事項。
       原物業(yè)服務人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務人進場服務。原物業(yè)服務人拒不移交有關資料或者財物的，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋主管部門報告，并向轄區(qū)內(nèi)公安機關請求協(xié)助，或者依法向人民法院提起訴訟，要求原物業(yè)服務人退出物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋主管部門應當加強對物業(yè)服務人交接工作的監(jiān)管。
       原物業(yè)服務人應當在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。
       新物業(yè)服務人不得強行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時，應當對共用部位、共用設施設備進行查驗。

       第七十七條  本市建立應急物業(yè)服務機制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織有關單位確定應急物業(yè)服務人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務事項的應急服務。
       提供應急物業(yè)服務的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將服務內(nèi)容、服務期限、服務費用等相關內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應急物業(yè)服務期限不超過六個月，費用由全體業(yè)主承擔。
       應急物業(yè)服務期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務人和應急物業(yè)服務人做好交接。

第六章  物業(yè)的使用和維護

       第七十八條  業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。
       業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人等不得實施下列行為：
       （一）損壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構、主體結(jié)構；
       （二）擅自利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營；
       （三）違法搭建建筑物、構筑物、障礙物或者私挖地下空間；
       （四）違反國家規(guī)定，制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險物質(zhì)；
       （五）違規(guī)私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車、電動摩托車和電動三輪車等充電；
       （六）擅自拆改供水、排水、再生水等管線；
       （七）從建筑物中拋擲物品；
       （八）制造超標噪音；
       （九）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；
       （十）擅自通過設置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設施等共用設施設備；
       （十一）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；
       （十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；
       （十三）違反規(guī)定出租房屋。
       發(fā)生本條第二款規(guī)定行為的，利害關系人有權投訴、舉報，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務人應當及時勸阻；勸阻無效的，應當向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者行政執(zhí)法機關報告。

       第七十九條  業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務人，與物業(yè)服務人簽訂裝飾裝修服務協(xié)議，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查。協(xié)議應當包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運要求以及費用、施工時間等內(nèi)容。
       業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務人應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在擬裝飾裝修的物業(yè)樓內(nèi)顯著位置公示。
       物業(yè)服務人應當加強對裝飾裝修活動的巡查和監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務協(xié)議或者違反相關規(guī)定及裝飾裝修服務協(xié)議的，物業(yè)服務人應當及時勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務人應當及時向有關主管部門報告。

       第八十條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應當優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；不出售或者尚未售出的，應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

       第八十一條  物業(yè)買受人應當遵守國家有關專項維修資金制度，按照規(guī)定足額交納專項維修資金。
       業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)、辦理轉(zhuǎn)移登記后，轉(zhuǎn)讓物業(yè)的專項維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓，業(yè)主無權要求返還；因征收或者其他原因造成物業(yè)滅失的，專項維修資金余額歸業(yè)主所有。
       已售公房的業(yè)主轉(zhuǎn)讓公房前，應當按照屆時適用的商品房標準補足公房的專項維修資金；因繼承、贈予、執(zhí)行生效法律文書而發(fā)生已售公房產(chǎn)權人變更的，繼承人、受贈人、受償人應當按照屆時適用的商品房標準補足專項維修資金。

       第八十二條  國家實施專項維修資金制度之前的未售公房，沒有專項維修資金的，產(chǎn)權單位應當按照規(guī)定建立并足額交納專項維修資金。
       國家實施專項維修資金制度之后出售的公房，業(yè)主和售房單位應當按照國家和本市規(guī)定的比例交納專項維修資金；未按規(guī)定交納專項維修資金的，業(yè)主和售房單位應當足額補交，未足額補交的，已出售的公房不得再次轉(zhuǎn)讓。

       第八十三條  專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當及時通知、督促業(yè)主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。
       業(yè)主申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時，應當向不動產(chǎn)登記機構提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。

       第八十四條  未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，專項維修資金由市住房資金管理部門代管，存入銀行專用賬戶。
       選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，業(yè)主大會可以決定自行管理專項維修資金，或者委托市住房資金管理部門代管。業(yè)主大會決定自行管理的，應當以自己名義設立專用賬戶，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋主管部門應當監(jiān)督、指導專項維修資金的使用管理。
       業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的中介機構對共有資金進行財務管理。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會自行管理共有資金的，應當每季度公布一次自行管理賬目。

       第八十五條  專項維修資金屬于業(yè)主共有，應當專項用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

       第八十六條  維修、更新和改造共用部位、共用設施設備，需要使用專項維修資金的，應當按照下列規(guī)定分攤：
       （一）商品住宅之間或者商品住宅和非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業(yè)主按照各自專有物業(yè)建筑面積比例分攤。
       （二）售后公房之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業(yè)主和售房單位按照所交存專項維修資金的比例分攤；其中，應當由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè)主按照各自專有物業(yè)建筑面積的比例分攤。
       （三）售后公房與商品房住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)，再按照第（一）項、第（二）項的規(guī)定比例分攤。
       共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造，但是沒有專項維修資金的，維修、更新和改造費用按照前款的規(guī)定由業(yè)主共同分攤。

       第八十七條  新開發(fā)建設項目，建設單位可以接受專業(yè)設施設備專業(yè)運營單位委托，按照國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范建設物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設施設備；經(jīng)驗收合格，將專業(yè)設施設備及工程圖紙等資料交由專業(yè)運營單位承擔維修、養(yǎng)護和更新改造責任。
       已入住項目，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設施設備發(fā)生故障、不能正常使用的，物業(yè)服務人應當立即報告相關專業(yè)運營單位；專業(yè)運營單位應當及時采取措施，排除故障。
       專業(yè)運營單位對專業(yè)設施設備進行維修、養(yǎng)護和更新改造，進入物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務人應當予以配合，不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業(yè)。

       第八十八條  物業(yè)服務人應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設施等易于發(fā)生安全風險的設施設備和部位加強日常巡查和定期養(yǎng)護；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落。
       排除安全風險隱患需要使用專項維修資金的，按照本市相關規(guī)定辦理。

       第八十九條  建筑物專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益的，相關業(yè)主應當及時采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施。
       業(yè)主不履行維修養(yǎng)護義務的，可以由物業(yè)服務人報經(jīng)業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會同意，或者按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護或者采取應急防范措施，費用由業(yè)主承擔。
       經(jīng)鑒定為停止使用、整體拆除的危險房屋的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當停止使用，立即搬出；拒不搬出的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋主管部門應當書面責令業(yè)主或者物業(yè)使用人搬出，情況緊急危及公共安全的，區(qū)人民政府可以責成有關部門組織強制搬出，并妥善安置。